Umowa przedwstępna a epidemia koronawirusa
W świetle prawa umowa przedwstępna z deweloperem zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, dzięki której dochodzi do przeniesienia własności ze sprzedającego na kupującego. Panująca od marca 2020 roku pandemia koronawirusa utrudnia kontakty osobiste oraz dotychczasowy tryb pracy kancelarii notarialnych i urzędów. W związku z brakiem znajomości prawa rodzą się liczne wątpliwości, w jakiej formie może być zawarta umowa przedwstępna w czasie zagrożenia epidemiologicznego. Dowiedz się, jakie są dostępne możliwości zgodne z prawem oraz, co zrobić, kiedy nie możesz bezpiecznie dotrzeć do notariusza.
W jaki sposób zawierać umowy podczas koronawirusa?
Standardowo umowa przedwstępna sprzedaży zawierana jest w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego (choć nie jest to konieczne). Czy wobec tego krótka wymiana maili z osobą sprzedającą mieszkanie wystarczy? Polskie prawo przewiduje również ustne zawarcie porozumienia oraz zawarcie umowy w sposób dorozumiany, do którego dochodzi poprzez zachowanie, które bez użycia języka, ale w sposób oczywisty określa wolę obu stron. Jednak w przypadku, gdy dla danej umowy obowiązuje forma pisemna pod rygorem nieważności, podpisy są niezbędne.
Czy można stosować formę ustną umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna jest ważna wówczas, gdy określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W świetle obowiązujących przepisów umowa przedwstępna sprzedaży domu może być zawarta:
- w formie pisemnej (forma cywilnoprawna),
- w formie aktu notarialnego,
- w formie ustnej,
- w sposób dorozumiany.
W standardowych okolicznościach prawnicy odradzają zawieranie umowy przedwstępnej w formie ustnej, ponieważ w przypadku sytuacji konfliktowej trudno dowieść, jakie były jej postanowienia (dotyczy to zresztą innych umów). Oczywiście pandemia koronawirusa niejako wymusza stosowanie niestandardowych rozwiązań, ale warto poszukać bezpieczniejszej alternatywy.
W jaki sposób bezpiecznie zawrzeć umowę przedwstępną w formie ustnej?
Zawierając umowę przedwstępną sprzedaży ustnie, warto zarejestrować warunki porozumienia między stronami, wykorzystując do tego dyktafon lub telefon komórkowy.
- Zanim dojdzie do rozmowy, należy ustalić treść umowy przedwstępnej mailowo.
- Treść należy potwierdzić poprzez jej odczytanie, podczas rejestrowanej rozmowy telefonicznej między osobą sprzedającą oraz osobą kupującą mieszkanie.
- Po słownym potwierdzeniu umowy, osoba kupująca przelać ustaloną kwotę zadatku na konto bankowe sprzedającego. W tytule przelewu powinna pojawić się informacja, że jest to „zadatek zgodnie z ustną umową przedwstępną zawartą między X a Y w dniu Z”.
Może się wydawać, że są to zbędne formalności, jednak nagranie stanowi dowód zawarcia umowy przedwstępnej i pozwala zweryfikować ustaloną wcześniej treść.
Umowa przedwstępna w formie korespondencyjnej
W sytuacji pandemii koronawirusa najlepszym rozwiązaniem jest korespondencyjne zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży. Warunki umowy należy wcześniej ustalić podczas rozmowy telefonicznej lub mailowo. Strony powinny wymienić się wydrukowanymi i podpisanymi egzemplarzami umowy, korzystając z tradycyjnej poczty. Oczywiście jest to bezpieczne rozwiązanie tylko wtedy, kiedy żadna z osób nie jest poddana kwarantannie.
Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej
Pandemia koronawirusa jest sytuacją kryzysową, którą trudno przewidzieć - co więcej, nie ma żadnej gwarancji, że taka sytuacja nie powtórzy się w przyszłości. Przygotowując się do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży, warto zawrzeć w treści zastrzeżenie prawa do odstąpienia umowy - może ono dotyczyć jednej lub obu stron. Prawo realizuje się poprzez oświadczenie złożone drugiej stron. Wówczas porozumienie uznaje się za niezawarte.
Przedłużenie umowy przedwstępnej
Wiele osób znalazło się jednak w nieco innej sytuacji - umowa przedwstępna została zawarta przed wybuchem epidemii. W związku z tym zbliża się termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, której z różnych względów nie chcesz lub nie możesz obecnie podpisać. Pamiętaj, że koronawirus dotyczy każdego z nas, co oznacza, że w większości przypadków deweloperzy będą wyrozumiali. Wystarczy stworzyć aneks do umowy, w którym termin do zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie przedłużony o kilka miesięcy. Jak to zrobić? Postępuj zgodnie z wcześniej podanymi wskazówkami.
Niedojście do skutku umowy przyrzeczonej
Niewykonanie umowy przedwstępnej niesie ze sobą poważne konsekwencje, dlatego też w czasie koronawirusa pojawiło się wiele wątpliwości. Strona poszkodowana (w tym wypadku sprzedający) ma bowiem prawo oczekiwać odszkodowania za poniesione straty, czyli niepodpisanie umowy przyrzeczonej.
W umowie przedwstępnej z reguły określona jest kwota przeznaczona na zadatek. Zwykle, jeśli warunki porozumienia nie zostaną wykonane przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek lub - jeśli to była osoba kupująca - ma prawo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli natomiast dojdzie do rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony w pierwotnej wysokości. Dotyczy to również sytuacji, gdy niewykonanie umowy przedwstępnej wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie jest odpowiedzialna - tak jak w przypadku wybuchu pandemii.
Koronawirus rzeczywiście komplikuje sytuację - niektórzy tracą dochody lub zdolność kredytową z dnia na dzień. W związku z tym warto każdą sytuację rozpatrywać indywidualnie, najlepiej w konsultacji ze specjalistą oraz deweloperem, z którym podpisaliśmy umowę przedwstępną. Prawdopodobnie prawo nie zadziała tak samo w każdym przypadku.
Umowa przedwstępna - na co zwracać uwagę?
Niezależnie od okoliczności, umowa przedwstępna wymaga Twojej uwagi. Oglądając nowe mieszkania na Podczelu warto zainteresować się inwestycją nie tylko od strony technicznej. Zwróć uwagę, jaki stosunek do formalności ma deweloper w Kołobrzegu. Czy umowy są czytelne i nie zawierają niestandardowych warunków? To wszystko świadczy o jakości sprzedającego. Współpracując ze sprawdzonym i wiarygodnym deweloperem, łatwiej reagować na trudne sytuacje takie jak pandemia koronawirusa.
Udostępnij
